Im französischen Mietrecht werden Glühbirnen als Verbrauchsmaterialien zu Lasten des Mieters eingestuft, ebenso wie Sicherungen oder Wasserhahn-Dichtungen. Diese Einstufung ändert alles beim Auszug: Sie bestimmt, was der Mieter zurücklassen muss, was er mitnehmen kann und was möglicherweise im Übergabeprotokoll auftaucht.
Glühbirnen und Leuchten: eine rechtliche Unterscheidung, die vor dem Übergabeprotokoll bekannt sein sollte
Die häufigste Verwirrung betrifft den Unterschied zwischen einer Glühbirne und einer Leuchte. Eine Glühbirne, egal welchen Typs (LED, Halogen, Kompaktleuchtstoff), ist ein Verbrauchsmaterial. Sie wird eingeschraubt, eingeklipst, ersetzt. Eine Leuchte (Wandlampe, Deckenleuchte, Einbau-Spot) ist ein fest installiertes Gerät, das oft im Mietvertrag oder im Übergabeprotokoll erwähnt wird.
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Das Dekret Nr. 87-712 vom 26. August 1987, aktualisiert durch das Dekret Nr. 2016-382 vom 30. März 2016, umfasst den Austausch von Glühbirnen in der Liste der Mietreparaturen. Konkret muss der Mieter funktionsfähige Fassungen mit Glühbirnen zurückgeben, es sei denn, der Defekt resultiert aus der Abnutzung der elektrischen Installation selbst.
Leuchten unterliegen einer anderen Logik. Wenn sie im Mietvertrag oder im Übergabeprotokoll erwähnt werden, müssen sie beim Auszug an Ort und Stelle bleiben. Wenn der Mieter einen Kronleuchter anstelle einer einfachen Fassung installiert hat, hängt die Frage des Verbleibs oder der Entfernung davon ab, was bei Einzug vorhanden war. Um genau zu erfahren, ob man Glühbirnen bei einem Umzug lassen muss, bietet 100 000 Watts einen detaillierten Leitfaden, der jeden Fall unterscheidet.
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Rolle des Übergabeprotokolls für Glühbirnen und Fassungen
Das Übergabeprotokoll ist das Dokument, das entscheidet. Es vergleicht Zimmer für Zimmer den Zustand der Wohnung bei Einzug und Auszug. Im Hinblick auf die Beleuchtung überprüft der Beauftragte oder der Eigentümer zwei Dinge: die Anzahl der funktionierenden Lichtpunkte und die Anwesenheit der Originalausstattung.
Eine durchgebrannte Glühbirne, die beim Auszug vermerkt wird, kann eine Abzüge von der Kaution rechtfertigen. Der Betrag ist in der Regel gering, summiert sich jedoch, wenn mehrere Räume betroffen sind. Die Lösung ist einfach: Jede Glühbirne am Tag vor dem Termin testen und die defekten ersetzen.
Was der Mieter ohne Risiko mitnehmen kann
- Stehlampen, Tischlampen und Lichterketten, die nicht an Wand oder Decke befestigt sind, da sie zum persönlichen Mobiliar gehören
- Teure, dekorative oder smarte Glühbirnen, sofern sie durch funktionierende Standard-Glühbirnen in jeder Fassung ersetzt werden
- Eine vom Mieter selbst installierte Leuchte, wenn die ursprüngliche Fassung oder Deckenleuchte in ihrem ursprünglichen Zustand wieder angebracht wird
Das Prinzip bleibt dasselbe: die Wohnung im Zustand zurückzugeben, der bei Einzug beschrieben wurde, abgesehen von normaler Abnutzung.
Abnutzung von Glühbirnen: ein akzeptables Argument im Streitfall
Die Lebensdauer einer LED-Glühbirne übersteigt bei weitem die eines klassischen Mietvertrags. Bei Glühbirnen mit Glühfaden oder Halogen sieht die Situation anders aus. Wenn der Mieter die Wohnung seit mehreren Jahren bewohnt, kann eine durchgebrannte Glühbirne als normale Abnutzung und nicht als mangelnde Wartung gelten.
Die Abnutzungstabelle, die seit dem ALUR-Gesetz immer häufiger den Mietverträgen beigefügt wird, ermöglicht die Berechnung des verbleibenden Anteils, der vom Mieter zu tragen ist. Nach einer bestimmten Dauer der Nutzung reduziert oder annulliert die Abnutzung den finanziellen Abzug, der mit einer defekten Glühbirne verbunden ist. Dieser Mechanismus schützt den Mieter vor übermäßigen Abzügen von der Kaution.
In der Praxis würde ein Eigentümer, der mehrere Dutzend Euro für Glühbirnen in einer seit langem bewohnten Wohnung abzieht, sich einer begründeten Anfechtung vor der zuständigen Schlichtungsstelle aussetzen.
Immobilienverkauf: Bleiben die Glühbirnen in der verkauften Wohnung?
Der Kontext ändert sich radikal im Falle eines Verkaufs. Der Kaufvertrag oder die notarielle Urkunde kann eine Liste der im Wohnraum verbleibenden Elemente enthalten: Einbauküche, Jalousien, Leuchten. In Ermangelung einer Erwähnung gilt die Regel der Default: alles, was am Gebäude befestigt ist, gilt als mit dem Eigentum verkauft.
Glühbirnen, die in Fassungen eingeschraubt sind, die selbst mit dem Stromkreis verbunden sind, gehören zur Installation. Ein Käufer, der nach der Unterzeichnung eine Wohnung ohne Glühbirnen entdeckt, wird Schwierigkeiten haben, eine Entschädigung zu erhalten, da der Schaden minimal ist. Im Gegensatz dazu kann die Entfernung von eingebauten Leuchten oder Wandlampen, die nicht vom Verkauf ausgeschlossen sind, ein echtes rechtliches Problem darstellen.
Checkliste vor dem Verlassen einer verkauften Wohnung
- Die Liste der im Kaufvertrag enthaltenen Elemente erneut lesen und überprüfen, dass alles noch aufgeführt ist
- Die funktionierenden Glühbirnen in jedem Raum aus Höflichkeit lassen, um Streitigkeiten bei der Schlüsselübergabe zu vermeiden
- Nur die Leuchten entfernen, die ausdrücklich durch eine schriftliche Vereinbarung zwischen Verkäufer und Käufer vom Verkauf ausgeschlossen sind
Egal, ob es sich um einen Umzug oder einen Verkauf handelt, die Logik bleibt dieselbe: Glühbirnen sind kostengünstige Verbrauchsmaterialien, und sie in funktionsfähigem Zustand zu lassen, vermeidet unnötige Reibungen. Die eigentliche Herausforderung betrifft die fest installierten Leuchten, deren Status vom Mietvertrag, dem Übergabeprotokoll oder dem Kaufvertrag abhängt. Diese Dokumente vor dem Umzugstag zu überprüfen, bleibt die nützlichste Maßnahme.